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NO.2897 2025/10/29 下午 05:38
林○賢 問 : 老師,有個問題請教,

有一案號的1~3拍都有標別1,標別2,各是一塊土地,
到應買公告時,只剩標別1有出現在應買公告,標别2沒有,
我打電話去問書記官,
書記官回覆我標别2沒有協議,
我問:那標别2以後再也不會標售嗎?
書記官回覆: 不會.

所以並不是每一次拍賣都會到應買嗎?
也會只有到第3拍.
如此案的標别2.
是不是如書記官說的沒有協議的就只到第3拍.
解答
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您好～

所有拍賣都掌握在債權人手上，也許標別一，二其中已與債權人達成和解，暫時或永久性停拍都有可能。

法院只是執行機關，還是要根據債權人的請求做後續處理。

有些特殊案件，我都會聯繫債權人可提前了解很多狀況。
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NO.2896 2025/10/14 下午 07:33
發○ 問 : 請問，舊制法拍，價格應灌在土地上（省土增稅）
房地合一後，價格應該灌在土地還是建物上？灌在建物上是否會增加契稅
解答
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您好～

有土地漲價總額時加在土地可省土地增值程稅，加在房屋可省房地合一稅。

有以下四情況仍需加在土地上，餘要加在房屋上。

1.標購持有會超過十年
2.標購持有會滿六年，符合自住條件
3.有超高土地漲價額
4.近市價或超出市價標購（如債權人標到自己的債權額再出售。
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NO.2895 2025/10/12 下午 03:06
王○川 問 : 我是優先購買權人，可否指定將應有部分，登記給第三人？
我又可否預先拋棄優先購買權？
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您好～

一、我可以指定把買到的部分登記給別人嗎？
解答是：不行。
優先購買權是「共有人專屬」的權利，
只能用自己的名字買，
不能指定第三人或請別人代登記。
想轉給別人，要等你自己先登記完再轉讓。

二、我可以事先放棄這個優先購買權嗎？
解答是：可以。
只要你自己意思清楚、沒有被強迫，可以在協議書或契約中寫明「我放棄優先購買權」，
這樣放棄才算有效
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NO.2894 2025/10/11 下午 12:48
林○教 問 : 民事起訴狀中“原告願供擔保請准宣告假執行”是指裁判費嗎？還是另外再繳一筆費用給法院？
解答
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您好～

「原告願供擔保請准宣告假執行」不是裁判費，也不是必然要繳的固定費用，而是法院如果裁定要提供擔保，原告才需要另外繳納的金額。
1、裁判費
這是每一個提起訴訟的人（原告）都必須先繳的，屬於訴訟的基本費用，和是否聲請假執行沒有關係。
2、假執行擔保
「願供擔保」是指如果法院認為需要，可以要求原告提供擔保（通常是金錢保證，金額由法院裁量），才能讓判決即使還沒確定就可以先執行。
例如：一審判決原告勝訴，但被告上訴時，原告若想立即執行，法院可能要求原告提供一定金額的擔保金，以避免將來判決結果翻轉時，被告受損無法回復。
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NO.2893 2025/10/11 下午 12:46
王○莉 問 : 存證信函是什麼？有效力嗎？
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您好～

收到存證信函時，可能多少會感到擔心與害怕，不知如何是好。
但是不用過份擔心，因爲存證信函是民眾間溝通的法律文書，並不代表法院立場，收到時不代表要開庭，沒有回應時也不用怕被通緝，寄件者可能只是希望在訴訟前雙方可以因為「告知立場」而「達成和解」或是「預防更糟的情形發生」。
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NO.2892 2025/10/2 上午 07:44
阿○ 問 : 請問為什麼有一個案件第一拍流標後就馬上公告應買呢？
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您好～

後順位債權人或普通債權人申請查封，第一拍流標再打折就會「拍賣無實益」，因再打折就低於第一順位債權額，此時第一拍流標就進入公告應買（不打折）。
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NO.2891 2025/9/22 下午 06:06
E○○i 問 : 如果一塊特農土地非常鄰近住宅區，未來是否有機會被變更地目為農建地
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您好～

農建地是都市計畫內農業區土地，特農土地是非都市計畫土地，不可能變更為農建地。
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NO.2890 2025/9/17 上午 09:05
陳○功 問 : 如果只是單純想買便宜的房子，收租；可以如何操作？
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您好～

找有租約案件，不點交較少競爭，可低價得標，得標立即無縫接軌收租，有現成房客。
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NO.2889 2025/9/16 下午 10:31
張○誠 問 : 晚上好，請問老師，第26堂課的未保存登記建物非經拍賣,其所有權永遠屬於起造人

有一塊家族共有的A地 共有10人
座落於A地上面的B屋是長輩留下來的

這10人對於B屋當初是哪一位長輩起造人蓋的不知情

那這些後代子孫共10人該如何去找到B屋當初的起造人是誰呢？

謝謝老師🙏
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您好～

未保存無地政機關核發權狀，買到未保存即為「事實上處分權人」，如經拍賣有移轉證書才移轉所有權。

非經拍賣其所有權仍屬起造人，誰有保存起造證據（廠商付款單據），如均無人可證明，那就看其他佐證（水電單，房屋稅單）。


買到未保存（非經拍賣）雖無所有權，但其實「事實上處分權」也等同所有權地位。
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NO.2888 2025/9/16 下午 09:57
張○刀 問 : 想請問，為何債務人住在裡面及家屬自住，還會是不點交案件？

債務人未現實占有，這是什麼概念？
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您好～

法拍屋為債務人居住，法院要除去債務人居住使用權，點交房屋給得標人。

如有租，借，佔則為不點交。

租：民法425條「買賣不破租賃」，除非證明租約是通謀虛假的假租約，否則得標人要承受租約條件成為新房東。

借：買賣破借用，民事執行處不點交，可向民事庭訴請交屋，此為「訴訟」點交。

佔：無權佔有，部份事務官是以點交處理，部份公告不點交。

這種不點交屬簡易不點交

本案債務人及住屬居住，事務官是以房屋未完全債務人居住（未現實占有），債務人家屬及債務人共住，事務官是認定債務人家屬是借用關係。

法院是一國多制，很多事務官反而認定債務人家屬等同債務人，公告拍定後點交，否則除非債務人是一人單身居住是點交，其他都為不點交。

本案事務官從嚴認定「點交」，有公權力怠惰感覺。

對我們上課同學不是壞事，這是「簡易不點交」，更可低價得標！
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NO.2887 2025/9/16 下午 09:46
李○同 問 : 請問 老師 房子前開租賃關係經法院執行命令終止 ，會因為拍定經撤銷或廢棄確定則不點交 ！要如何破解？
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您好～

租約因民法866條除租，法院會點交房子。

有租約被裁定除去，當事人提起抗告，此時除租裁定可能被撤銷或廢棄，這種情形極少發生。
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NO.2885 2025/8/26 下午 03:36
許○珍 問 : 請問：產權持有、產權所有是什麼意思?
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您好～

民法第 759 條：因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。

（ㄧ）產權持有：民法817條
1.分別持有(意旨共有人「分別持分」共有財產的特定比例。
2.公同共有(意旨共有人「共同」擁有全部的財產。)
（二）產權所有：民法756條，表示擁有該房產的完整所有權，依規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用，收益，處分其所有物，定排除他人之干涉」。
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NO.2884 2025/8/23 下午 07:13
蔡○辰 問 : 老師：
請問建地持分1/2得標，標到以後會怎麼處理？如果要賣給他們他們不買,申請共有物分割，如何分割啊！
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您好～

建地申請分割共有物，法官優先原物分割，不容易變價拍賣（建物不能分割只能變價拍賣）。


但本件有多位共有人時，原物分割後土地價值降低，如多數共有人也同意變價，法官也會判變價拍賣。

如得標純土地持分1/2，而對方共有人只一位持分1/2，對方要求原物分割，法官絕不會判變價拍賣，而是判土地一分為二，兩人各一半。


只有一種例外，當耕地農地拍賣分割最小面積不足2.5分（750坪）時，法官就會判變價判賣。


如四分耕地，拍賣持分1/2，申請變價拍賣一定OK。

六分耕地，拍賣持分1/2，法官會原物分割，各分頌三分耕地。
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NO.2883 2025/8/20 上午 09:18
吳○慧 問 : 請問債權人有兩人以上要以底價承受時,法院會如何處理?
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您好～

依強制執行法第94 條：債權人有二人以上願承受者，以抽籤定之。

承受不動產之債權人，其應繳之價金超過其應受分配額者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給權利移轉證書；逾期不繳者，再行拍賣。

但有未中籤之債權人仍願按原定拍賣條件依法承受者，不在此限。
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NO.2882 2025/8/19 下午 11:40
軟○卿 問 : 強制執行時，拍定人要自負倉儲費及搬運費嗎？
那麽拍賣遺留物時，債權人兼拍定人購買價金是否可以扣抵？
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您好～

一、依《強制執行法》及各地法院的執行規範：拍定後，標的物的保管、搬運、倉儲費用，由拍定人自行負擔。
二、程序上，執行處會依法通知債務人限期領取，逾期不領取刞拍賣遺留物。
三、依據強制執行法第 97 條、第 98 條：債權人得以自己的債權抵作價金，稱為「抵充」或「抵充價金」。
但必須符合以下條件：1、債權人已經依法申報債權並經執行法院認可。
2、抵充金額以拍定價金為限，超過部分仍須另外給付現金。

亦即，債權人於拍賣遺留物程序中拍定標的者，其價金得以拍賣債權抵充，僅餘額須繳納現金。
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NO.2881 2025/8/19 下午 11:36
朱○宇 問 : 請問地上權塗銷要如何塗銷呢？
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您好～

地上權塗銷，是指將已登記的地籍資料中，地上權的登記消除。 要進行地上權塗銷，需要符合以下要件：
符合塗銷條件:
期限已屆滿: 地上權設定的期限屆滿，或地上權已無繼續存在的必要（例如地上權設定目的已不存在）。
地上權人同意: 地上權人已同意塗銷地上權，並簽署塗銷同意書。
經法院判決確定: 經法院判決確定終止地上權，或確認地上權已消滅。
地籍清理條例適用: 針對特定情況下（如45年12月31日前登記之地上權，且存續期間不確定或住所不明等），可依地籍清理條例申請塗銷。
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NO.2880 2025/8/18 下午 11:55
鄭○光 問 : 債權人要如何跟法院聲請延緩強制執行？
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人氣:183
您好～

因債權人及債務人之合意，而債權人聲請暫緩執行，只是一時停止執行程序之進行，並非將原執行程序撤銷。例如債權人與債務人私下和解，給予債務人一定期間履行，而聲請法院暫緩執行，以避免拍賣，讓債務人能緩衝籌錢還債等。延緩執行之期限不得逾三個月。延緩期限屆滿後，債權人經法院通知而不於十日內聲
執行者，視為撤回其強制執行。
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NO.2879 2025/8/18 下午 11:53
陳○○○○○○○○; 問 : 標得法拍屋已經交屋了，但仍有公司設籍，要如何處理將公司遷出呢？
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您好～

若法拍屋中有公司設籍，且已完成標購取得產權時，欲代為辦理該公司遷出，可依下列流程處理：
一、確認公司是否仍營運中
1. 可至經濟部商業司公司及商業登記查詢查詢公司現況。
2. 若公司已停業或解散，可蒐集證明文件（如已解散、撤銷登記等），作為後續強制遷出的依據。
二、通知該公司遷出
1. 書面通知：告知您已取得該不動產權利，請求對方於一定期限內辦理公司遷址，並提醒若未遷出，將依法代為申請遷出登記。
2. 可附上「所有權狀影本」及「拍定證明」作為證明文件。
三、代為申請遷出：向公司登記機關申請異動
1.若對方未在期限內遷出，可依《公司法》第29條，向公司所在地之經濟部商業司地方辦事處或市政府商業登記單位申請「撤銷設籍」或「異動登記」
四、向所在地國稅局，以所有權人名義辦理「現址未供營業（屋主異議）申請」，並檢附所有權狀影本、身分證影本、權利證明書，稅捐單位將實地調查，並通知營業人辦理變更登記及函復屋主。
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NO.2878 2025/8/18 上午 09:46
陳○劭 問 : 請問我要標購一間法拍屋，「本件拍賣土地滯欠工程受益費」，應由買受人出具承諾書，願繳納工程受益費，始得辦理移轉登記。
請問甚麼是工程受益費?
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人氣:64
您好～

工程受益費指：
依工程受益費徵收條例第2條第1項、第6條第3項、內政部72年3月19日台內營字第145233號函，政府為了推行都市建設提高土地使用，便利交通，而興建的各項工程，凡在該道路工程路寬五倍的範圍內的公私有土地及其改良物，因在工程受益範圍內，故須依照該工程所需費用，依受益面分成三區按比例徵收、收取費用。

投標前承諾書可向稅務相關單位索取，然而投標當天「該股」也會出示承諾書給參與拍賣之投標人，填寫好一併放入投標單。

承諾書之作用：
買賣雙方達成協議，由買方承擔工程受益費，填寫並簽署工程受益費承諾書，將承諾書提交給相關部門，例如稅捐稽徵處，會在土地增值稅稅單上加註「工程受益費已由承受人承諾繳納」戳記，地政機關憑此戳記辦理權利變更登記。
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NO.2877 2025/8/17 下午 10:59
林○萍 問 : 流抵約定是什麼？流抵權人如何取得抵押物所有權？設定抵押權時、清償期屆滿前，流抵約款為何？
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您好～

流抵約定是指流動性抵押權約定，是指借款人將自己擁有的流動性資產作為抵押，以得貸款的一種融資方式。
流抵約定通常包括借款人、貸款人和抵押品等相關資訊。
這約定可以幫助借款人獲得快速融資，但要仔細考慮自己的財務狀況，避免負擔過大的風險。

流抵約定又稱作「流質約定」、「流押約定」。
在辦理設定抵押權登記時，會附加流抵約定+預告登記，主要意指當債務人與抵押權人設定抵押權時，如擔保債權到期之前獲清償，抵押物所有權將會轉移給抵押權人。
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