中古屋貸款額度不夠？5招提高成數，讓您輕鬆買到理想家

一、 中古屋是什麼？帶您輕鬆認識中古屋、法拍屋、新成屋、新古屋的差異 

市面上的房屋類型琳瑯滿目，以下將帶您深入了解中古屋、法拍屋、新成屋與新古屋的定義與各自特色，幫助您在購屋前釐清差異，做出最適合自己的選擇。 

（一）中古屋 

中古屋定義是指已取得使用執照，且屋齡通常超過 3 年，或曾經過 1 次以上買賣轉手的房屋。這類房子的屋齡跨度很大，從 10 年～40 年以上都有可能，也因此，中古屋的屋況和內部設備可能顯得老舊，買方通常需要預留一筆翻修或維護的預算。 

（二）法拍屋 

法拍屋實質上也是一種中古屋，但其交易過程與一般房屋不同。由於其特殊的法律程序， 法拍屋的價格通常比市價更低、更具吸引力 ，但在看屋、點交與貸款等方面，都有更多需要注意的限制與專業知識需求。 

（三）新成屋 

新成屋指的是剛完工，甚至從未有人居住過，正處於首次銷售階段的房屋。這類房屋的優勢在於屋況全新，無須煩惱修繕問題，但通常價格會比同地段的中古屋高出許多。 

（四）新古屋 

新古屋通常指屋齡在 3～5 年間的房屋，雖然曾有人居住，但由於屋齡尚輕，整體屋況仍維持得相當新穎，兼具新成屋的良好屋況與中古屋的彈性價格，是許多購屋族的熱門選擇。 

二、中古屋貸款可貸多少？通常中古屋貸款成數、利率、年限與試算一次看 

認識完中古屋、法拍屋、新成屋、新古屋的差異，以下將為您詳細解析影響中古屋貸款成數、利率和年限的關鍵因素，並提供實用的試算範例，幫助您精確規劃財務。 

（一）通常中古屋貸款成數與變動原因 

一般而言，中古屋貸款成數普遍低於新成屋，通常落在 6～8 成左右。銀行在審核中古屋貸款成數時，會綜合評估以下要素。 

房屋本身的條件： 

• 坐落地段與周邊機能 ：房屋所在位置是銀行評估的核心。若位於交通便捷、生活機能完善、學區優質的精華地段，通常能獲得較高的鑑價，進而爭取到更高的貸款成數。 
• 建築結構與屋況 ：房屋的建材類型，會直接影響其耐用性與價值。通常鋼骨鋼筋混凝土（SRC）或鋼筋混凝土（RC）結構的房子，相較於磚造或加強磚造，較容易獲得更高的貸款成數。此外，如果房屋有嚴重的漏水、壁癌等問題，也可能影響銀行的鑑價結果。 
• 屋齡 ：銀行會將房屋的折舊與剩餘使用年限納入考量，屋齡較新的中古屋，通常能獲得更高的貸款成數與更長的還款期限。 

借款人自身的條件： 

• 信用狀況 ：準時繳納信用卡費、沒有信 no用瑕疵等紀錄，都能證明借款人具備良好的還款意願與能力，有助於銀行提高貸款額度。 
• 還款能力 ：銀行會檢視借款人的收入穩定性、職業類別、負債比率等。穩定的工作與高於平均水準的收入，會讓銀行更願意提供較高的貸款額度。 

（二）通常中古屋貸款利率與變動原因 

中古屋貸款利率通常會略高於新成屋， 目前一般大約落在 2～4% 之間 ，但每家銀行的利率會因多種因素而有所差異，例如：貸款專案為新青安貸款、原屋融資、理財型房貸或是二胎房貸，借款人的信用分數、收入穩定性，以及房屋的所在區域、屋齡等條件。 借款人的信用越好、收入越穩定，越有機會獲得較低的利率。 

而若為法拍屋，貸款流程較特別，共分 2 個階段：短期代墊及長期貸款。 

• 短期代墊 ： 俗稱法拍屋代墊， 若是自有資金不夠，投標金的缺口可由銀行提供代墊，為期 1～2 個月，利率較高，約 6.5%。這是因為法拍屋無法像一般房屋一樣入內勘查，銀行難以進行精準的鑑價，無法承作一般的房屋貸款， 而是必須先以「代墊尾款」的方式進行。 
• 長期貸款 ： 俗稱一般房貸 ，待房屋過戶完成後，再由代墊轉為一般房貸。 

此外，銀行審核法拍屋代墊時會更為謹慎，其中最關鍵的考量就是「點交」問題： 

• 點交案件 ：由法院負責清空房屋並交付給得標人，讓購屋者能順利取得房屋與使用權，風險較低，銀行通過代墊的意願較高。 
• 不點交案件 ：得標人需自行與前屋主或占用人協商，甚至進行法律訴訟來取得房屋，過程耗時且費力、風險較高，多數銀行會拒絕此類案件的代墊申請。 

因此，投標法拍屋前，除了確認資金來源與風險，也建議尋求如 「透明房訊」 的專業法拍屋代標公司，他們能協助您 過濾案件、評估風險、處理點交事宜，甚至能協助代墊尾款 ，讓您在法拍市場安心購屋。 

有關法拍屋代墊的更詳細內容，可參考 「法拍屋代墊款」 文章。 

※註： 本文中的「中古屋貸款」意指長期貸款或一般房貸。 

（三）通常中古屋貸款年限與變動原因 

中古屋貸款年限 目前常見為 15～20 年 ，不過，若房屋狀況極佳，且借款人條件優良，部分銀行也可能提供長達 40 年的房貸方案。雖然年限拉長能減輕每個月的還款壓力， 但總利息支出也會隨之增加 ，建議您根據自身的財務狀況審慎評估。 

銀行在審核中古屋貸款年限時，考量會比一般新成屋更為嚴格，主要會參考以下兩點： 

• 房屋屋齡 ：銀行會評估房屋的殘值與耐用年限，一般來說，屋齡越大的房屋，剩餘價值與可使用年限越低，銀行給予的貸款年限就越短。銀行通常會自行設定審核的基本公式，例如 「房屋屋齡＋貸款年限 ≤ 50 年」 ，代表如果中古屋屋齡是 25 年，最長貸款年限可能只能申請到 25 年。 
• 借款人年齡 ：除了房屋本身，銀行的另一個重要考量是借款人的還款能力， 特別會檢視退休後是否有穩定的收入來源 。因此，銀行通常會設置 「借款人年齡＋貸款年限 ≤ 75 年」 的限制。舉例來說，一位 50 歲的購屋者，貸款年限最長可能就是 25 年。 

（四）中古屋貸款試算範例 

申請中古屋貸款前，先自行試算能幫助您更精準地規劃財務。以下提供兩種實用的試算範例，讓您快速掌握所需資金與每月還款金額。 

（1）頭期款試算 

想知道自己要準備多少頭期款，可以透過這個公式來估算： 頭期款＝房屋成交價－（房屋成交價 × 貸款成數） 

舉例試算： 

假設您鎖定一間總價 1,200 萬元 的中古屋，銀行最終核定的貸款成數為 7.5 成 ，那麼您所需準備的資金計算如下： 

• 可貸款金額 ：1,200 萬 × 75%＝900 萬元 
• 需準備的頭期款 ：1,200 萬－900 萬＝300 萬元 

除了頭期款之外，別忘了還需要將契稅、印花稅、代書費等相關費用納入購屋總預算中。 

（2）每月支付金試算 

假設您已申請到 900 萬元 的中古屋貸款， 年利率為 3.5% ，並選擇最常見的「本息攤還」方式（將本金與利息在貸款期間內平均償還，等於每個月繳的錢都一樣），不同還款年限下的月付金會有所差異： 

• 貸款年限 40 年：每期月付金約為 34,865 元 
• 貸款年限 30 年：每期月付金約為 40,414 元 
• 貸款年限 20 年：每期月付金約為 52,196 元 
• 貸款年限 10 年：每期月付金約為 88,997 元 

三、不符合中古屋貸款條件怎麼辦？提高成數 5 祕訣、資金解決 4 方法介紹 

了解影響中古屋貸款成數的各種因素後，為了幫助您順利取得足夠的房貸，以下將為您介紹如何透過 5 大方法來提高成數，以及成數不足時，可以運用的 4 種資金解決方案，讓您的買房計畫無後顧之憂。 

（一）如何提高 30 年中古屋貸款成數？您必知的 5 種提高方法！ 

30 年或以上的中古屋，由於屋齡較高，銀行審核會更嚴格。如果想爭取到更高的貸款成數，以下提供 5 個實用的方法： 

• 維持良好的信用紀錄 ：定期繳納信用卡費、貸款款項，避免信用瑕疵，能向銀行證明您是一位可靠的借款人，有助於爭取更好的貸款條件。 
• 提供穩定的財力證明 ：除了基本的薪資證明，還可以提供存款、股票、基金等資產證明，讓銀行看到您的還款能力。 
• 慎選適合的貸款銀行 ：每家銀行對於中古屋的鑑價標準與貸款方案都不盡相同，建議多花點時間比較，或諮詢房貸經理人，找出最符合自身需求的銀行。 
• 提供擔保品或保證人 ：若自身條件不足，可以考慮提供其他不動產作為擔保品，或請一位信用良好、收入穩定的親友擔任保證人，增加銀行核貸的信心。 
• 尋找專業協助 ：部分銀行與金融機構對中古屋貸款有更彈性的特殊方案，但這些資訊可能不容易自行取得。建議可以尋求專業的房貸顧問協助，讓他們根據您的情況與需求，提供客製化的建議。 

（二）中古屋貸款成數不足怎麼辦？還有 4 方法可解決資金問題！ 

若最終核定的貸款額度仍無法滿足需求，可考慮以下幾種方式來彌補資金缺口： 

• 申請房屋二胎貸款 ：房屋二胎貸款是指利用已有一胎房貸的房屋，再次向銀行或金融機構辦理抵押貸款。但要注意，二胎房貸的利率通常比一般房貸高，且有額外費用，需仔細評估。 
• 申請信用貸款 ：以個人的信用條件向銀行申請無擔保貸款，它的優點是手續簡便、無須擔保品，但利率通常高於房貸，且額度有限，較適合用於補足小額的資金缺口。 
• 尋求民間貸款 ：民間貸款的審核較寬鬆，核貸成數也可能較高，但利率與風險也相對較大。決定申請前，請務必慎選合法業者，才能保障自身權益。 
• 尋求親友協助 ：若有可信任的親友願意提供資金支持，這也是一種無須利息的解決方案。不過，為避免未來產生不必要的爭議，務必事先與親友明確溝通還款計畫與時間。 

四、買中古屋前必知！5 大中古屋貸款流程與應備文件一覽 

中古屋貸款的申請步驟繁多且環環相扣，以下將為您詳細剖析簽訂契約、選擇銀行、銀行鑑價與審核、對保與設定抵押權，以及最終撥款的 5 個核心流程，並提醒您應備妥哪些重要文件，讓您更加清楚整個貸款過程。 

中古屋貸款流程 1：簽訂買賣契約與備妥文件 

與賣方確認購屋意向後，第一步便是簽訂不動產買賣契約書，並支付約定比例的頭期款。接著，您需要準備貸款需要使用的文件，通常包含： 

• 身分證正本與影本 
• 戶口名簿影本 
• 近半年的薪資轉帳證明或扣繳憑單 
• 印鑑章與印鑑證明 
• 房屋所有權狀正本 
• 土地及建物登記謄本 
• 買賣契約書影本 

中古屋貸款流程 2：選擇申辦房貸的銀行 

備妥文件後，建議可以選擇平時有往來的銀行，或比較各家銀行的房貸方案，以申辦貸款。每家銀行的利率、成數與年限規定都不同，建議您可同時向 2～3 家銀行送件，並提供所有必要文件，讓銀行進行初審。 

中古屋貸款流程 3：銀行鑑價與審核 

銀行收到貸款申請後，會派遣專業人員到現場進行房屋鑑價，除了參考周邊成交行情外，還會考量房屋的地段、屋況、坪數、屋齡等要素，以確定最終的貸款成數。 

此外，銀行也會對借款人的信用狀況進行嚴格審核，他們會向「財團法人金融聯合徵信中心」調閱您的個人信用報告，查詢您的貸款紀錄與過去 6 個月的信用卡繳款情形，最終將 房屋條件與您的個人信用、年齡、收入穩定性等資料進行綜合評估 ，來核定最終的貸款額度、利率與年限。 

中古屋貸款流程 4：對保與設定抵押權 

當貸款申請獲得核准後，將進入「對保」階段，您、連帶保證人（若有）與銀行房貸專員， 3 方會共同簽訂正式的貸款合約。此過程通常約需 1 小時， 且屋主本人必須親自出席 。 

簽約完成後，您需要前往地政事務所設定抵押權。銀行會將您的房屋與土地權狀設定為抵押品，抵押權金額通常會設定 貸款金額的 1.2 倍 ，並強制投保火險與地震險，保費將由申貸人負擔。完成設定後，需支付 設定金額千分之一的規費 給地政事務所。 

中古屋貸款流程 5：撥款 

對保與抵押權設定手續都完成後，銀行就會將核准的款項撥入您指定的帳戶，整個中古屋貸款流程也正式完成！ 

五、 中古屋貸款首購族適合嗎？購屋前您需要知道的優勢與眉角 

中古屋因其價格較親民且地段選擇多元，對於預算有限、想盡快擁有自己第一間房的首購族來說，是一個不錯的選擇。然而無論是不是首購族，購入中古屋前，都應充分了解它的優勢與潛在風險，以下為您詳細說明。 

（一）購買中古屋的好處 

（1）價格較低 

相較於高單價的新成屋或預售屋，中古屋的售價更具吸引力，若是考慮法拍屋，甚至有機會以低於市價的價格標到物件。 

（2）公設比低 

近年興建的新成屋，公設比大多超過 30%，壓縮實際可使用的室內坪數。但若是屋齡較高的中古屋，公設比較低，代表您花同樣的錢，可以換得更大的實用居住空間。 

（3）地點優勢 

中古屋通常位於蛋黃或是蛋白區，無論是周邊交通、學校、建設或是其他生活機能都相當完善，比新開發的建案要來得成熟與方便，入住即能享受便利的生活，省去等待建設的時間。 

（4）可看實屋 

與只能憑模型想像的預售屋不同，中古屋可實際勘查地點、格局、屋況與鄰居素質等，幫助您做出更明智的購屋決定。（小提醒：法拍屋在投標前無法進入室內看屋，因此不適用於此項優點。） 

（二）購買中古屋需注意的眉角 

（1）自備款問題 

中古屋的貸款成數比新成屋低，代表購買人需要準備更多的自備款。建議您至少要準備 總價 2～3 成的頭期款 ，例如：總價 1,000 萬的房子，自備款建議準備 200 萬。這樣不僅能減輕未來房貸壓力，還能預留足夠的資金應付裝潢或其他突發狀況。 

（2）審慎規劃每月生活開銷 

除了房貸之外，也必須考量生活中的固定支出。建議將每月收入的 3 分之 1 用於支付房貸， 等於（每月收入 ÷ 3） ÷ 房貸利率 × 還款月數 ÷ 貸款成數＝能負擔的房價， 以維持穩定的生活品質。此外，也請務必規劃一筆緊急預備金，以應對突如其來的修繕或家庭支出。 

（3）裝修問題 

部分中古屋可能因為屋齡較高，導致漏水、壁癌等問題，需要額外進行修繕。這些隱藏成本都要事先評估，以免實際入住後才發現預算不足。 

（4）瑕疵處理 

若買到有重大瑕疵的房屋，例如海砂屋、輻射屋等，可以在法律規定時間內向賣方提出「瑕疵擔保」，要求解除契約、減少金額或請求損害賠償，保障自身權益。 

此外，法拍屋也是一種特殊的中古屋購屋選項，價格通常比市價更具吸引力。雖然其涉及較為複雜的法律程序與點交問題， 但若讓「透明房訊」這樣深耕法拍市場 40 年的專業團隊協助，便能有效降低風險，讓您安心買到理想的房屋。 

六、中古屋貸款 9 成有可能嗎？購買中古屋的常見問題解答 

認識完購買中古屋的優點與眉角，以下特別整理購買中古屋的常見 3 問題，為您解答中古屋是否能貸到 9 成甚至全額、能否再次申請貸款，以及如何評估法拍屋的標價與流程，幫助您安心購屋。 

Q1：中古屋有可能貸款 9 成或全額貸嗎？ 

一般來說，中古屋想從銀行獲得 9 成或全額貸款的機會微乎其微。除非您擁有其他不動產作為擔保品，或是具備極為雄厚的財力證明，否則全額貸款幾乎不可能申辦成功， 銀行為了管控風險，通常只會提供 6～8 成的貸款成數。 

部分民間金融機構可能提供較高的貸款成數，但這類方案的利率和風險都遠高於銀行，建議您在申辦前務必謹慎評估自身的還款能力。 

Q2：剛申請中古屋貸款，還可以再貸嗎？ 

可以，但銀行會綜合考量您的收入、現有負債與信用狀況，決定是否核貸以及可貸的額度。如果有額外的資金需求，可以考慮以下 3 種方式，將尚未繳清的房貸再申貸： 

• 房屋二胎 ：房屋二胎又稱為二順位房貸，是將已經有房貸的房屋，再次向另一家銀行或民間機構申請抵押貸款。這種方式能讓您獲得一筆新的資金，但利率通常會比第一順位的房貸高。 
• 房屋增貸 ：當您已經償還部分房貸本金後，可以向原來的貸款銀行申請房屋增貸，將已償還的本金再次貸款出來，等於與銀行重新簽訂一份房貸合約，需要同時承擔兩筆房貸的還款壓力。 
• 房屋轉貸 ：房屋轉貸是指將房貸從 A 銀行轉移到 B 銀行，有機會與新銀行談到更優惠的利率與更高的貸款額度，把房產的剩餘價值轉換成一筆可運用的資金。 

Q3：想買法拍屋，怎麼評估標價與處理複雜流程？ 

法拍屋的購買過程確實比一般中古屋更為複雜，如果您曾煩惱該如何精準評估標價，或是得標後如何確保點交與過戶等問題， 推薦交由專業的 法拍屋代標公司 為您解決困擾 ！他們會提供詳細的產權調查，並與合作銀行先行審核您的信用條件，讓您能更安心地標購法拍屋！ 

若您遇到資金不足的問題，可以選擇使用 「法拍屋代墊款」 服務 ，這是一種 約 1～2 個月期限的應急貸款，利率約在 3～6% 之間 ，與信用貸款十分類似。由於在得標後、交屋前，得標人尚未取得房屋產權，因此代墊款屬於無擔保貸款，風險較高，並非所有銀行都願意承作。 在您取得「不動產權利移轉證明書」並完成過戶後 ，銀行才會將代墊款項轉為利率較低、期限較長的一般房貸。 

如果擔心購買法拍屋的資金籌備、法律規範等問題，歡迎諮詢深耕法拍市場近 40 年的代標公司「透明房訊」！他們能提供以下專業的一條龍服務，讓您輕鬆應對法拍屋的複雜流程： 

• 過濾案件 ：透明房訊能協助您查明房屋是否有未註明的增建或租約，並確保案件可順利點交，大幅降低交易風險。 
• 評估標價 ：我們會在投標前提供專業的評估報告，並在現場全程陪同，給予您標價上的最後建議，避免因衝動而買貴。 
• 全程包辦交屋 ：從撰寫聲請點交狀、追蹤法院進度、協商現住人交屋，到辦理產權過戶，所有繁瑣的法律程序，都將由專人為您處理！ 
• 代墊尾款服務 ：由於法拍屋在得標後 7 日內必須繳清尾款，透明房訊可協助您辦理銀行代墊尾款手續，讓您無須擔心資金周轉問題。 

此外，透明房訊的代標服務堅守「代標 3 不守則」： 不經手保管客戶投標保證金、不巧立名目賺取額外費用、不賺取差價 ，確保您的購屋過程透明且安心。 

七、買中古屋、法拍屋推薦找「透明房訊」！專業一條龍服務，讓您輕鬆購得安心居 

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