一、買房前必知：不同房型與買房管道全解析
「買房」可能為人一生最大筆的消費金額，不可不謂人生中之大事。
因此，出手前，諸多功課必須了解清楚！弄清自己的「買房需求」為首要衡量種點。 而買房需求又分為兩大面向，分別為「買什麼？」以及「去哪買？」 ，前者係指各式房型之不同，如透天、公寓、社區電梯大樓；後者則指買房管道，如預售屋、中古屋、法拍屋或拍賣屋等。
不同房型以及不同管道，各有各的特點、優缺點，有意買房者需視自身所需及條件仔細斟酌衡量 ，下方提供分析，讓有意購屋的人作參考。
二、不同買房房型
在台灣，通常情形，不同房型的房屋樓層數由低至高分別為，透天、公寓、華廈，以及社區電梯大樓。
不同房型外觀
（此處僅為筆者將一般大多情形之示意，並不代表無例外之情況，也不代表他處所指述有誤。）
製圖／透明房訊104法拍網
💠不同房型各有不同特點
不同買房房型
（此處僅為筆者將一般大多情形之示意，並不代表無例外之情況，也不代表他處所指述有誤。）
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「透天」是指整棟建築、該棟建築之地基和四周土地為一戶人家所有，擁有自己的獨立空間，因為單獨持有整個基地（即土地），故價位比其他房型高，因此，新蓋的透天常被建於郊區。「公寓」則是早期未設電梯、近期電梯公寓，層數通常落在 4 至 5 層的住宅，多戶人家共同擁有一棟建築且有共用的入口和樓梯，雖各戶間居住區域緊密相連，但每戶擁有各自獨立的住宅空間。而「華廈」與「社區電梯大樓」均有設置電梯，但差別在於前者樓層數較低，通常為 7 層以上 10 層以下的集合住宅，後者則為 10 層以上，且每層也通常戶數相對最多之集合住宅。
- 💠價格、便利性、維護成本等差異
「透天」擁有自己的土地和庭院，因此是各類型中對於裝修和擴建擁有最高自由度和全權自主的房型 ；另外，由於「透天」具備獨立空間、獨棟獨戶不會被鄰居干擾，前院可作車位或花園用途，也因土地成本較高而總價高，也因為無公共面積，在維護及修改房屋時，無須協商而自主性高，然而，若缺少電梯規劃，對家中年長者及孩童上下樓層較為不便。
相較透天，「公寓」的建築和土地因持分而成本相對較低，價格通常較為經濟實惠，且因戶數少，相對居住環境較為單純；同時，除近年新建的公寓有電梯規劃外，較老舊者多無電梯（若缺少電梯規劃，對家中年長者及孩童上下樓層較為不便）；另外， 公寓之缺點為「無停車場」規劃，且因「無電梯公寓」之屋齡通常較高，容易出現漏水壁癌、管線老舊等問題，不免也多有花費修繕上的支出 ，然而，因公共面積較華廈大樓少，管理費也較少。
不過，隨著時代演進，公寓之興建也發生變化， 有「新加坡式公寓」將「公寓一樓規劃為停車場」之例。
「華廈」和「社區電梯大樓」因配有電梯且通常配有停車位 ，生活上十分便利；而在所有房型中，「社區電梯大樓」又擁有最完善之豐富公共設施規劃，如健身房、閱覽室、游泳池等，外加完整物業管理，如配有垃圾處理區、具可負責對社區進出人流安全掌控之大樓保全，以及可代收信件包裹之管理中心，故所需負擔之房型價格和管理費用也相對較高，此外， 因樓層數通常最高，故戶數規劃多，出入也相對複雜。
- 💠你適合買哪種房型的房屋呢
喜歡獨立空間、重視隱私及生活品質，或需要大量儲藏空間者，且經濟上可負擔者，適合「透天」；預算上有限，或偏好住戶相對少、鄰里及居住環境出入相對單純者，且對電梯無剛性需求者，則適合「公寓」；對電梯大樓提供的多樣公設使用度低，「華廈」則適合資金有限又期望可使用電梯的首購族、小資族群；對社區公共設施及完整的物業管理有高度需求、對居住環境之生活便利性和安全性有較高要求者，則最適合「社區電梯大樓」。
三、不同買房管道
買房管道分為預售屋、新成屋、中古屋、以及法拍屋（拍賣屋）。
💠不同管道各有不同特點
不同買房管道
（此處僅為筆者將一般大多情形之示意，並不代表無例外之情況，也不代表他處所指述有誤。）
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當建商取得建築執照後，不論建案是否已動工，即可開始銷售的，則稱為「預售屋」，是在建築尚未完成之前，開發商就已經開始進行銷售的房產；因房屋尚未完工，還無法參觀房屋實體，因此，通常會在接待中心進行銷售。
「新成屋」則是指全新建造完成、尚未售出且從未被他人居住過的房產，屋齡通常為 2 年內。這種房屋可能由建築公司建造，或者由個別業主委託建造而成，有些新成屋是經預售環節後的剩餘戶數（即挑剩的預售屋），因在選購當下建案已完工，因此，購屋者得以參觀房子與內外環境。
「中古屋」，是指在過去曾屬於一位或多位居住者名下的房屋，並非是全新的建築；當購買中古屋時，房屋通常已建造完成，買方可以在購入並完成過戶後可直接遷入屋內，無須像預售屋般等待建築完成。
「法拍屋」是指因房主無法償還貸款或其他法定原因，被銀行或金融機構拍賣出售的房產。通常是在房主無法支付按揭貸款時，銀行會依法拍賣該物業，以償還債務，另外， 尚有國產署、地政局、財政部拍賣物件，即「拍賣屋」， 這些拍賣屋的特點是「可用比市面便宜的價格購入」，是所有管道中，能以最便宜實惠價格購入房產的領域。 又法拍屋因「執行拍賣的機構」之不同，細分為「金拍屋」及「銀拍屋」，比起被法院所拍賣的法拍屋，金拍屋是「台灣金融資產服務(股)公司」（簡稱台灣金服公司）所拍賣的不動產，銀拍屋則是債權「銀行」向法院聲請強制執行拍賣的抵押不動產，因無人應買，而由債權銀行自行承買處分的不動產。
- 💠費用和各式差異
「法拍屋或拍賣屋」是因為原屋主欠債而被法院強制拍賣的房屋，故銀行或金融機構的目標是迅速處分資產以讓債權人盡可能提早得到償還，這項特性，無論於買房自住者抑或投資客而言，均有機會以低於市價二至三成或更高成數的價格購得房產，在一眾不同的買房管道中，「法拍屋」是能以最經濟實惠價格標得的房屋！總的來說， 先以低於市價價格標下「法拍屋或拍賣屋」後，再對房屋進行整修裝潢、提升房產價值，其後將房屋轉手賣出，也足見其投資潛力之具備！ 此處建議您，標購「法拍屋或拍賣屋」需提前預先抓一筆裝潢整修費用，無論自住或投資，均可為房產未來帶來價值。
「中古屋」的價格則通常相對穩定，相較於預售屋和新成屋，購房者在購買時可能能夠獲得更具可預測性的價格 ；同時，由於「中古屋」具一定屋齡，通常位於已建立的社區中，故已擁有成熟的基礎設施、公共服務和社區環境， 有機會買到位處地段佳、區域生活機能完善的房子。 然而，因「中古屋」之屋齡通常較大，購屋者多半需支出額外的修繕整修費用，金額多寡視屋況情形而定。
「預售屋」和「新成屋」因均為全新的建築，一般而言會具備較現代化的設施和技術，如新型暖通空調系統、節能設施等，同時，在建造過程中，購房者有機會參與設計和裝修過程， 對於房屋裝修風格、格局、建材、水電管線配置各方面可提出並依個人喜好修改，較具彈性空間。 價格上，「預售屋」通常以較低的價格銷售，開發商可能提供折扣或其他優惠，以吸引早期購房者，因此所需自備款較低且頭期款可以分階段付款，還款壓力較輕、付款上較為輕鬆； 在與「預售屋」均為全新房屋情形下，「新成屋」的價格相對較高，所需自備款也較多 ，購房者需支付更高的價格來獲得全新的房屋，然而，比起「預售屋」有需待建商完工方能入住的等待過程，「新成屋」則無此種困擾，購入後可直接入住，是另一與預售屋不同之處。
- 💠投資自住前都要先了解！各有不同風險
雖然在投標前，「法拍屋或拍賣屋」無法事先看屋，但 由於書記官會將查封當下的情形記載於法院的「查封筆錄」，投標者仍可以透過查看「查封筆錄」或至 買屋網 （ https://www.mywoo.com.tw ）的「房屋平面圖」、「棟別圖」等 ，看出端倪喔！另一解決方式，則是委由「代標業者」協助訪查法拍物件，詳細內容可參考： 你一定要知道的5大買屋注意事項！法拍屋怎麼買？可入內看屋嗎？
「中古屋」則可能因不滿意先前居住者之裝設風格、房屋年齡較長和屋內設施老舊，或先前居住者未進行定期維護，而需要花一筆額外的房屋維護和修繕費用，同時， 可能還有隱藏的屋況問題 ，如結構問題、水損、或其他不易察覺的缺陷，購房者需自行進行審慎排查和留意。
購買「預售屋」時，對開發商信譽和建築品質的留意非常重要！ 原因在於「預售屋」購買是一項長期承諾，開發商的信譽直接關係到項目是否能按時完成，以及之後是否能保證良好的維護和管理，且建築品質對居住安全有直接影響。
「新成屋」則因多半位於新發展區域，周邊生活機能可能缺乏成熟的基礎設施 ，如商店、學校和公園等，同時，儘管「新成屋」具保固期，新建物仍可能存在初次建造的問題或缺陷，需要與建築商反覆溝通以進行房屋修復。此外，部分「新成屋」為經預售環節後之「預售屋」的剩餘戶數，因而「新成屋」購房者的自由選擇性可能會受到一定程度的限制，如可選擇的房屋房型及樓層選擇較「預售屋」少。
- 💠你適合哪種買房管道呢？
「法拍屋或拍賣屋」適合購屋預算有限之人，但在標購法拍屋前，仍須具備一定資金（投標需要準備底價20%~30%的保證金，否則無法參與投標），同時， 也需對房屋市場總價與單價有一定的了解程度、具足夠的競流程知識與技巧，且熟悉法拍流程與作業步驟 ；如若投標者本身沒有時間學習法拍知識，或對於評估相關法律關係、市場投標生態、交屋談判能力有疑慮者，我們會建議委由專業的「代標公司」協助投標，如此一來，對於牽涉到大筆資金的不動產投資也較有保障！詳細內容可參考： 法拍也有房屋仲介？有需要法拍屋代標公司嗎？5大重點快速判斷：該找哪家！
「中古屋」適合購屋預算充裕、希望購入位處地段較好且社區發展成熟者；不用為屋況老舊擔心、喜歡新房屋的人，則適合選擇「預售屋」或「新成屋」，前者更適合購屋預算較少之年輕人或投資客，後者則適合購屋預算較為充裕且有短期入住需求者。
結語：購屋需求仰賴綜合評估！每人適合和可負擔物件不同
每種管道類型的房屋，有不同的特性，每一種房型也牽涉到價格、用途、特點的差異。買房管道及房型的選擇，取決於是否符合現階段及未來的實際居住需求， 需要綜合評估考慮的包含生活型態、家庭成員需求、財務狀況和預算、喜好等諸多因素，選擇適合且負擔起的物件 ，才能挑對物件，因此建議有意購屋者在買房管道及房型的選擇前，先參酌本篇重點並做足功課，祝福您順利購入理想中的房屋物件！
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