一、公設比是什麼？買房不再只看「室內坪數」，帶您認識公共空間的真面目
公設比是什麼？公設比就是您所購買的房屋權狀中，屬於全體住戶共同持有的「公共空間比例」。接下來，本段將詳盡解析公設比的定義，並區分影響居住品質與價值的「大公設」與「小公設」，讓您徹底擺脫「虛坪」迷思。
想了解公設比，首先要認識房屋權狀主要由 3 個項目組成，分別為「主建物」、「附屬建物」以及「共有部分」（即公設），公設比（公共設施比例）便是房屋權狀中，買方持有的 公共空間坪數占總坪數的比例 。換句話說，在相同坪數的前提下，公設比越高，您實際的室內居住空間相對越少。
這些公共空間的使用範圍，通常區分為 2 大類：
- 大公設 ：大公設是 全體住戶共同使用與分擔的空間 ，通常能提升居住品質與便利性，常見的公設項目有一樓大廳、電梯機房、配電室、社區圖書室、健身房等。
- 小公設 ：小公設僅供特定住戶使用、分擔，例如各樓層的電梯間、樓梯間等。
而與公設相對應的，則是屬於屋主個人使用的「私人空間」，包含家中的客廳、臥室、衛浴等室內面積（主建物），以及陽台、遮雨棚等室外空間（附屬建物）。
💡擺脫虛坪迷思 ：公設並不完全等於虛坪。「虛坪」一詞通常帶有負面意涵，指買家付了高價，卻買到許多不必要，或對生活品質幫助不大的公共設施面積。因此購屋時，應清楚掌握 大公設與小公設的差異，確認您所負擔的公設是否真的帶來實質效益 ，同時，也要判斷房屋的 總價 是否合理反映在 可使用的室內面積 ，以及 公共設施的品質 上。
值得一提的是，部分民眾在競標法拍屋時，發現部分法院並不會公告該物件的所有公設坪數，使得標者後續取得權狀時，發現 其持有的公共設施坪數比預期還要多 ，成為購屋過程中的意外收穫。
如果您有意標購法拍屋，由於權狀坪數會直接影響房屋的實際價值與投標價格，建議可尋求 專業代標公司 的協助，他們會評估與精算權狀坪數，提升您的投標競爭力與購屋效益！
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二、公設比怎麼算？快速掌握公設比計算公式，算出您的實際坪數
買房最怕買到不符合需求的無效公設！想準確算出房屋的實際室內坪數，就必須掌握公設比的計算方式。無論您的房屋屬於無車位類型，或是包含了車位與車道，本段都將為您說明清晰的計算公式，讓您購屋時不再霧煞煞。
（一）無車位的公設比計算公式
不含車位產權的公設比計算公式為：（公設坪數 ÷ 權狀總坪數）× 100%，其中需要注意，權狀總坪數包含 主建物、附屬建物與公設坪數 。
※舉例說明 ：如果房屋權狀是 30 坪，其中公設占 9 坪。
- 代表實際能使用的室內坪數大約是 30 坪－9 坪＝21 坪
- 同時也可計算這間房子的公設比為（9 ÷ 30）× 100%＝30%
（二）有車位的公設比計算公式
車位分作獨立產權以及共用產權，獨立產權車位是車位擁有獨立的權狀和編號，可單獨買賣，而共用產權車位則無獨立權狀，其坪數會直接登記在房屋的公設面積中。
（1）車位為「獨立」產權
如果您的房屋連同車位一起購買（持有獨立產權的車位），車位坪數需要從公設面積中扣除，公設比的計算公式會變成：［（公設坪數－車位坪數）÷（權狀坪數－車位坪數）］× 100%
※舉例說明 ：假設房屋權狀為 40 坪，其中包含 8 坪的獨立產權車位，公設坪數為 12 坪。
- 公設比為：［（12－8）÷（40－8）］× 100%＝12.5%
（2）車位為「共用」產權
若車位登記為共用產權，通常會被直接涵蓋在公設面積內，此時計算方式 與無車位房屋相同 ，只需考量房屋本身的權狀總坪數與公設坪數，其公式為：（公設坪數 ÷ 權狀總坪數）× 100%
※舉例說明 ：假設房屋權狀為 35 坪，共用車位為 5 坪，其中公設坪數為 10 坪。
- 公設比為：（10 ÷ 35）× 100% ≈ 28.57%
三、公設比多少合理？公設比法規說明
認識完公設比的計算方式，以下將帶您了解不同建築類型（如傳統公寓、電梯大樓、新建案）的常見公設比範圍與法律規範。
其實，台灣的現行法規中，並沒有明確規定公設比的上限。「公設比」這個詞彙是業界售屋用語，並非《建築法》或《公寓大廈管理條例》中的法定名詞。
然而，這並不代表建商不需公告公設坪數。根據內政部 《不動產說明書應記載及不得記載事項》 的規定，建商在銷售房屋時， 必須清楚載明建物權狀中的主建物、附屬建物和共有部分的坪數 ，以保障消費者的權益。
雖然法規沒有規定公設比上限，但您仍可以參考各個建築的常見公設比範圍，來判斷其比例是否合理。
| 房屋類型 | 建築樓層 | 常見公設比範圍 | 說明 |
| 傳統公寓 | 6 層樓以下 | 0～15% | 傳統公寓通常無電梯，公設極低 |
| 電梯 華廈 | 7～11 層樓 | 18～25% | 電梯華廈含有電梯、樓梯間等公設 |
| 電梯大樓 | 12 層樓以上 | 25～30% | 電梯大樓公設包含地下室機電、消防等必要設施 |
| 新建案大樓 | 不限 | 30～35% | 新建案大樓通常含有多樣化的公設，如健身房、交誼廳等 |
| 住商混合大樓 | 10 層樓以上 | 30～40% | 住商大樓的樓層高、人流多，需配置更多逃生梯或會議空間等公設 |
| 豪宅型住家 | 不限 | 35% 以上 | 豪宅會配置高檔且豐富的休閒設施，如溫水泳池、宴會廳等，且戶數較少 |
※小提醒 ：以上數值僅為市場的普遍趨勢，實際的公設比合理性仍需根據個案的設施規劃、管理費高低、居住需求來綜合判斷。
值得特別關注的是，在 法拍屋 市場中，許多早期興建的公寓或華廈，由於當時的法規要求相對簡單，建物很可能只有相對狹小的樓梯間、電梯，且未規劃過多休閒娛樂設施， 因此公設占比相對較低，甚至可能僅有 10% 左右 。
選擇這類低公設的高屋齡法拍屋，不僅能提供更高的室內坪效，通常物件還坐落於發展成熟、生活機能優越的區域，若房屋處在特定都會區（如台北）， 未來參與都市更新或危老重建的機率較高，有機會實現「1 坪換 1 坪」的效益 ，為購屋者帶來資產增值的可能性。
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四、為什麼新建案公設比越來越高？影響公設比變高的 4 大因素一覽
近年的新建案公設比，時常動輒超過 30%，到底哪些條件會影響公設比？接下來將為您詳細說明 4 個影響公設比的關鍵因素，包括建築法規修訂、小坪數住宅興起、住商混合大樓增加，以及現代人對於居住品質的要求提升。
（一）建築法規修訂
台灣對於建築安全的標準持續提升，法規的修改直接影響公設空間的需求。例如，自 2005 年起， 《建築技術規則建築設計施工編》 要求 8 樓以上建築物須設置至少 2 座逃生梯，而 11 層樓以上則須增設排煙室。
這些為了保障住戶生命安全而新增的必要空間（如逃生梯、消防機房、機電室等），屬於不可或缺的公設，使新建案的公設比隨之提高。
（二）小坪數住宅興起
隨著單身族與小家庭增加，市場對小坪數住宅的需求也隨之提高。為了在有限的面積容納更多住戶，建商必須將 共用的梯廳、走道等空間放大 ，以符合法規對逃生動線的要求。
當整體公設面積不變，但分割的戶數與每戶權狀坪數變小時，每戶所分攤的公設比例就會相對拉高。
（三）住商混合大樓增加
許多複合式大樓會結合住宅與商業空間，形成所謂的「住商混合大樓」。這類建築為了符合法規要求，例如設置獨立的汙水處理系統、更多的公共廁所或茶水間等設施，使得整棟大樓的公設面積增加，進而拉高公設比。
（四）居住品質要求提升
由於現代購屋者對於生活品質和休閒娛樂有更高的期待，新建案為了提升吸引力，紛紛規劃多元化的休閒公共設施，例如迎賓大廳、大型健身房、游泳池、交誼廳、宴會廳、兒童遊戲室等。
這些非必要但能提升居住體驗的「豪華公設」，增加了房子的附加價值，但同時也擴大了公設總面積。
在當前高公設比的環境下，若您的購屋目標是追求 最大的室內使用空間 ，可以考慮法拍屋市場中屋齡較高但維護良好的物件。這是因為 許多早期興建的社區，其公設比普遍較低 ，能提供優越的室內坪效，您可以透過 專業的法拍代標服務 ，讓他們為您仔細評估公設的實用性與價格之間的平衡，讓您有機會在合理的預算內找到優質好房。
五、為什麼我家沒什麼公設，但公設比很高？4 大公設比常見問題解析
認識完近年公設比提高的原因，以下將針對購屋族最常遇到的 4 大公設比迷思進行解析，助您釐清沒有公設但公設比例卻很高的原因、高公設比是否等同公設好壞、同一建案公設持有比例不同的原因、停車位／車道／戶外空間是否為公設，徹底解開心中的疑惑。
Q1：為什麼我家沒什麼公設，但公設比卻很高？
這是一個常見的迷思！雖然社區沒有華麗的健身房或游泳池，但電梯、機電室、消防空間、逃生梯等「必要公設」仍是不可少的。公設比高的原因， 通常是分攤人數相對較少的關係 ，像是華廈或戶數較少的建案，每戶必須分攤的必要公設面積，比例上會比大社區來得高。
Q2：明明是同一建案，為何我的公設持有比例和其他戶不同？
若同一棟大樓裡，某些戶別的公設持有比例和其他戶不同，有可能是因為部分必要公設（如機電房）被登記在特定樓層住戶名下，導致這些戶別的公設持分比例較高。
Q3：公設比高低可以等於公設好壞嗎？
公設比高低並不等於公設的好壞，更重要的是其「實用性」和「品質」！
與其只看數字，不如更著重於公設的規劃是否符合自身需求。如果社區的公設（例如：完善的健身房、具隱私性的閱覽室）能夠取代您額外付費的服務，例如 省下辦健身卡或去圖書館的時間與費用 ，那麼即使公設比高，也能為您的生活帶來便利與樂趣。
反之，若公設規劃不佳、維護不良，或個人使用率極低，那麼無論多低的公設比都可能是浪費空間。
Q4：停車位、車道、戶外空間是公設嗎？
這些空間是否計入公設，必須依據產權和法律規定區分。
- 停車位 ：若車位為獨立產權，則不計入公設；若為共有產權，則會包含在公設中計算。
- 車道 ：車道屬於大公設的一部分，由全體住戶共同分攤。
- 戶外空間 ：戶外的花園、庭院或籃球場等空間屬於「法定空地」，以確保日照、通風、防火安全與公共利益，必須依法規定保留，因此不會被列入需分攤的公設範圍。
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參考資料：