你一定要知道的5大買屋注意事項！法拍屋怎麼買？可入內看屋嗎？

一、想查詢法拍屋拍賣資訊、看屋與投標前注意事項全攻略 

透明房訊 / 104法拍網時常被朋友或客戶詢問的問題就是「我家附近有沒有法拍屋？」、「我有在住家附近看到張貼的法拍屋廣告單，但要怎麼知道目前是否還有在拍賣？」日常生活中，好像大家對「如何透過法拍公告查詢法拍物件」真的很陌生！

二、法拍屋怎麼買？想查詢法拍屋拍賣資訊，可以從以下四個地方 

• 1. 司法院法拍屋官網 ：進入官網後，點選「資料查詢」，再點選「法拍公告查詢」，即可在各地方法院拍賣公告查詢到拍賣資料。
• 2. 各地方法院拍賣佈告欄 
• 3. 法務部行政執行署拍賣公告網 
• 4. 透明房訊/104法拍網 ：每日更新案件、網址連結地籍圖資和google 街景圖，還有免費調閱謄本功能，讓您一機在手、輕鬆手機調謄本，查詢資料方便且快速！找到合法的、有專業性及口碑的代標公司，可以讓您節省力氣和時間，並順利標得心儀法拍屋！

三、法拍市場演變與結構性變化 

民國 85 年 10 月 9 日，強制執行法大翻修，法拍物件中不點交比例從八成降為三成以內、點交數量大增，因此，吸引了更多投資新手、自住型大眾，紛紛在投標室找尋低價誘人的法拍物件同時，對法拍貸款市場有高度興趣的聯邦銀行，於民國 89 年開辦第一家法拍代墊尾款業務—以銀行低利的資金，解決得標人七日內須繳齊尾款的急迫性。聯邦銀行房貸業務因法拍代墊而突飛猛進，各家銀行遂陸續跟進，協助資金不甚充裕的投資客，更引領購屋大眾爭相搶標，使法拍市場產生結構性變化。 
 

從民國 88 年以前，投資客包辦的法拍市場，在強制執行法大翻修、代標公司崛起及銀行資金介入，加上 89 年拍賣公告刊登於網路，買法拍變為全民運動，法拍市場也至此進入了代標自住的時代。 在這四十年的法拍歷史演變中，以往法拍市場中的暴力圍標刻板印象，在司法沿革的歷史轉變中，如今已迎向為求投資或自住而標購法拍物件的時代，人人都可以輕鬆購得！ 
 

在初步了解法拍領域情況後，我們知道，您一定在網路上先看過不少資訊了，特別是有關於 「大部分的法拍屋，確實是無法看屋內」 一事，而被許多人認為「無法在投標前事先看屋」是標購法拍屋的風險之一。但，您是否理性思考過：入內看屋，真的有那麼重要嗎？下面為您說明此情形。

四、法拍屋可以看屋內嗎？買房前不能看屋，該怎麼辦？ 

看屋內的重點在於 確認房屋的位置、房屋的坪數是否有符合購買者的需求 。若是以投資為目的的投資客，在求將來房屋轉手後賣得好價格，拍定人通常在得標後會將法拍物件再整理、裝潢過。因此，無論是保留原始屋況待裝修的中古屋，還是得標前看不到屋內待裝修的法拍屋，其實二者差異並不大，所以，建議得標人還是 需要預先抓一筆得標後的修繕費用預算 ！ 
 

因此，我們一律會建議買房前事先準備好 「裝潢費」 預算；此外，若投標法拍屋的話，除了「裝潢費」外，最好還要先準備一筆給債務人的 「搬遷費」 ，以促成後續點交順利作業。下方，有幾種無法看屋內，但可用法拍屋投標技巧去判斷的方式：

• 1. 直接請債務人開門看屋 ：這個方式最快也最直接，但被拒絕的機會也很高。
• 2. 跟鄰居借看房屋、或請法拍屋仲介帶看社區房子 ：可以與樓上或樓下的鄰居借看一下房子，因為通常樓上樓下在不改變內部隔間的情況下長的是一樣的；或者，因深耕區域經營的仲介會比較清楚房屋情況，因此也可以請仲介協助帶看同一個社區的房子；更有甚者，有些房屋可能過去有被債務人透過仲介出售過的歷史，因此在仲介那邊可能也有保留房屋過往照片。
• 3. 建物測量成果圖 ：利用每間房子的建物測量成果圖，去做判斷，這是我們最常判斷座落位置與房屋型狀的方法，是購買法拍屋，一定要看，而且不可忽略的部分。

上述幾種方式，絕對可以克服看不到屋內的問題 ，別再為了看不到屋內的問題，放棄有機會買到便宜法拍屋的機會！

接下來，當決心投入法拍領域後，下方有幾點 投標前五大注意事項 ，提醒您。

五、買法拍屋前，不可不知的 5 大買屋注意事項！ 

• 1. 銀行法拍代墊尾款 ：得標後7日內須繳清尾款，因此需要先找到願意代墊尾款的銀行。
• 2. 保證金 ：首先，投標時至少需準備底價20%的法拍保證金。
• 3. 法拍屋無法事先看屋內 ：但您從法院書記官查封當下的筆錄，還是可看出端倪喔！書記官會將查封當下的情形記載在筆錄上。
• 4. 法院不提供瑕疵擔保責任 ：因此產權問題，輻射屋、海砂屋、凶宅，這些在事前都要先查明。
• 5. 找尋具法律知識或偕專業人員陪同點交 ：得標後，需與前屋主周旋、進行法拍點交談判，因此最好具備法律常識；若遇不點交物件因而無法順利取得使用權，或者碰到債務人，假藉名義用假租約佔用的情況，這時候，就需要專業的法拍代標、代標經理人來協助您處理點交程序，以取回房子使用權。

建議您，多注意 查封筆錄 ，考量 法拍價錢與市值落差 大不大，有價差，便可以考慮進場。祝福您順利得標！

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