什麼是法拍屋不點交、點交？

一、法拍屋點交與不點交的定義 

有關法拍屋，點交定義係指案件拍定後，法院會陪同拍定人將標到的法拍屋清點交付，將房屋的「使用權」移交給買受人。若點交房屋遭到債務人或其他第三人佔有時，依強制執行法第 99 條，法院會利用公權力排除。不點交定義係指法院就只負責將房屋的「所有權」交由買受人，不包含「使用權」的移交，這部分則由買受人自己與佔用人交涉協調交屋事宜。 

下方分述常見的點交及不點交原因。 

二、有點交的法拍屋 

(1)什麼是有點交的法拍屋 

• 法院筆註明「點交」者，即表示係有點交的法拍屋。 
• 法拍屋點交程序：得標人在得標後，可以依照點交流程向法院遞狀、申請點交程序。法院收到點交申請後，會依拍定人之申請 通知債務人執行點交時間，拍定人就可以依法請走債務人或佔用人、取得房屋使用權，這是最具有法院強制執行交屋的效力。 

(2)常見的法拍屋可點交情形 

• 債務人或家人自住或自用 
• 查封前已佔有，但拍賣後，佔有人願意配合搬遷 
• 查封後占有，法院查封後的所有行為，包括租約，對法院都不生效力，法院會依照無權佔有，排除佔用關係 
• 空屋，看起來簡單，但要留意，呈報是空屋，但裡面是否真的沒有人會回來；裡面有沒有遺留物，都要調查 
• 經過法院除去租約，租約排除，就會有點交 

三、不點交的法拍屋 

(1)什麼是不點交的法拍屋 

• 法院筆註明「不點交」者。 
• 得標人在得標後，法院會依照法拍屋流程核發權利移轉權證書，讓拍定人在地政機關辦理過戶後，法院就不會來點交房屋了！這部分我們稱作「所有權的取得」；但拍定人需自行與債務人或佔用人 透過溝通協調方式(法拍點交談判)取得房屋本身使用權，若談不攏就得透過訴訟取回房屋的使用權。 
• 建議請專家加入：通常標購「不點交的法拍屋」可以用低價取得；當然，若是找更專業的法拍代標公司代標經理人來協助取得房子，絕對可事半功倍。 

(2)常見的法拍屋不點交情形 

• 第三人占用中 
• 有租約，買賣不破租賃嘛！ 
• 設定在抵押權，以前的租約，這是高難度的不點交 
• 以債抵租（還看過更誇張，以債金的利息抵租金） 
• 土地、建物分離拍賣，只拍賣土地或只拍賣房子，尤其是只拍賣土地，房子當然無法點交給您 
• 拍賣(持分)，ㄧ定是不點交，您只買到部分的產權，法院當然無法點交全部給你 

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