一、什麼是法拍屋？
法拍屋是指經地方法院拍賣的不動產，法拍屋形成的大部分原因多是因為欠債、欠稅。
法拍屋，是屋主（就是債務人）若無力償還債務時，像是房貸、卡費未繳、欠繳管理費、欠稅、法院判決要理賠，或者是本票簽給第三人或錢莊沒有在期限內還款等，被債權人向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，將拍賣所得，償還債權；這種情況下，遭到法院強制執行拍賣的房屋，便是「法拍屋」。
二、打破迷思！法拍屋的形成，與風水無關
從上述可知，法拍屋的形成，原因是出於「債」的發生，才形成了法拍，與老一輩人認為的「法拍屋是由於風水不好才造成的」無關唷！
有些人誤將「法拍屋與海砂屋、凶宅」畫上等號，這其實也是不正確的想法！
實際上，「海砂屋、凶宅」並非只發生於法拍領域，您可以試試在網路上搜尋海砂屋、凶宅的關鍵字，也有許多都是在中古屋買賣也會出現的糾紛，這類型糾紛，可以說是在任何不動產領域都可能發生的個案情形；但有些業者，出於自身利益考量，常年將「法拍屋」三字亂扣帽子，其實，並非法拍屋都是有問題的不動產。
三、標法拍屋如何委託專業代標業者，不踩雷？
買房子不可不謂人生中很重要的一件大事， 可能是用一輩子的積蓄來買一間房子，當然希望在有限的資金中，能發揮最大的效益。因此購入市價7～8成的法拍屋，不失為很划算的買賣。
好的標購過程中需要的是評估相關法律關係、市場投標生態、交屋談判能力等，且因為不動產交易是筆大買賣，其中牽涉資金甚廣，這時候委託一間合適的代標公司去代為標購法院拍賣之法拍屋—從事前的投標準備，一路到事後交屋處理—就是件重要的事了！
四、法拍也有房屋仲介？有需要法拍屋代標公司嗎？5大重點快速判斷：該找哪家！
(1) 查看是否為合法代標公司
- 從經濟部商工登記查詢:
公司設立登記之基本資料，公司統一編號，公司狀況：是否營業中，公司登記資本額多寡，是否能承擔標購重責、公司登記營業項目、 公司成立時間 多久（例如104法拍網，民國 ８６年成立，在業界市占率第一，台北、台中、高雄、全省都有據點，累積處理過上萬件的法拍屋。） - 加入不動產仲介同業公會
查看代標公司 「有無加入仲介同業公會」 ，因為加入仲介同業公會的代標公司須繳交營業保證金，這些保證金都是您委託代標的保障哦！
「法拍代標」代客戶去投標法院拍賣不動產的服務，屬於「不動產經紀業管理條例」之仲介業務，受政府經紀業規範的特許行業，所以，合法的代標公司需雇用具備經紀人員資格者、繳存營業保證金，加入不動產仲介同業公會才得以辦理業務。 - 不動產經紀人
不動產經紀人主為房屋買賣的中間協商者，根據「不動產經紀業管理條例」規定，房屋仲介與代銷公司須有「不動產經紀人」執照 ，公司才能營業。 - 不動產營業員
不動產營業員執照，具備一般不動產買賣資格，但不能開店，也不具備簽章權。
(2) 親自到公司諮詢代標服務，以判斷代標公司的專業知識是否足夠
在聽取代標經理人建議時，可以多詢問法拍屋的相關問題，瞭解一下您所委託的代標經理人，給您的答覆是否足夠專業。
例如：能否提出確實的實價登錄行情、市場價格分析（ 並有案例可佐證 ），綜合判斷對方能否在「判斷最佳進場投標時機」上幫助到你「標得到又標得便宜」。此外，亦可從對方「提供資料的完整度」判斷出代標公司在專業程度上的強弱。
(3) 確認代標公司是否主動將服務項目與內容做完整的說明
有些代標服務是全程的—從過濾物件、評估標價、銀行貸款、過戶、交屋…直到結案，有些則是只有部份委託，客戶都可依自身不同需求做選擇。 專業的法拍公司會「將服務項目與內容逐項說明」，讓客戶更能安心、放心。
(4) 確認代標公司收費標準是否明寫於合約書
要確認的包含：服務費如何計算、何時收費、按底價還是得標價計算? 正派的代標公司，會在「合約書內」寫得詳細、清楚、交屋時間、未得標不收取任何費用、簽立委託時不收取任何訂金等，避免事後巧立名目收取額外的費用。
(5) 確認代標公司有無交屋保證、明確的交屋時間
法院標購法拍屋，分為「有點交」和「不點交」，雖說「有點交」是法院保證交屋，但其中依然有許多程序要處理，如遞送書狀、法院履勘、強制執行…等；至於「不點交」則代標必須透過談判或者訴訟以完成交屋動作，通常為拍定人取得該屋「所有權」遇到「使用權」受限類型的房屋，也就面臨著標到卻無法立即使用的窘況，可想而知「不點交」的難度更高，交屋時間也可能更長。
以上這五點都是委託時的重要考量，提供給大家參考。好的代標公司能讓您安心又放心，花小錢省大錢哦！
透明房訊 / 104 法拍網秉持著「讓購屋者買到便宜又滿意的房屋，讓投資者獲利豐厚創造最大的財富」的服務精神，誠摯邀請您一起來學習！
五、專業法拍代標公司提供那些服務？
交屋困難的原因百百種，這時更是需要法拍代標公司在旁給予建議並提供最合適的處理渠道及協助。不同個案法拍代標公司會提供不同的解決方式，其中不乏與不同窗口之間的斡旋談判，但最終目的都是讓拍定人早日、和諧順利地取得房屋使用權。
提供服務例如追蹤點交進度、催促法拍屋管區員警到場、拍賣債務人遺留物、與債務人協商搬遷費及搬遷日期、與法官協商現住人交屋日期等。
如何讓投標人用最少的金錢買到中意的房屋，並能在拍定後快速且順利地交屋，讓客戶輕鬆且安心地購入，也正是 透明房訊 / 104法拍網 服務宗旨，另可參考 法拍屋怎麼買 。
(1)過濾案件
- 查訪有無海砂屋、輻射屋、地震受創、非自然死亡等情形
法院筆錄不一定都會公告，有無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、非自然死亡等足以影響交易的特殊情形。故訪查左鄰、右舍、鄰里長、轄區派出所等相對重要，不可輕忽。 - 查明附屬增建物有無在拍賣範圍
所謂「附屬增建物」，即為未辦保存登記之建築部份，通稱違建物；常見於頂樓增建、屋後增建及透天房屋旁之增建。 在法院查封時，如遇到增建物，法院會請地政測量機關囑託測量登記，並訂立底價；但由於部份增建物與主建物分辨不易，法院常漏了查封，就會造成拍定後，拍定人與債務人產權糾紛；有些漏查封之增建物，雖未在拍賣範圍內，如為「主物」及「從物」關係，產權仍歸拍定人所有，但這方面的認定，是需有專業素養才能判斷的。 所以「查明附屬增建物有無在拍賣範圍」是影響產權清楚的重要工作。 - 查明停車位有無他人佔用
標購大樓，要特別注意停車位有無被他人佔用問題；因很多債務人在被拍賣前，經常試圖自行銷售拍賣物，以減少損失，但都無法如意；而大樓之停車位，因金額小且市場需求大，容易出售；雖然大部份車位是無法單獨出售，但有時是債務人不懂法律或在求現誘惑下，而與買受人私下訂約轉手；明知違法買賣，會造成他日紛爭，債務人拿錢走人，也不會考慮那麼多了。所以拍賣前車位如無他人佔用，產權較無問題，如有被佔用，就要判斷此車位是否在拍賣範圍內，如屬拍賣範圍，爾後是否容易排除，排除代價要花多少，都要事先列入投標考慮。 - 查明有無第三人陳報租約,拍定後是否確定點交
法拍房屋分「有點交」與「不點交」兩種，大家都知道，購買「有點交」房屋，比較有保障、無糾紛，但是在公告開始，拍賣筆錄是註明有點交，而投標前，如有第三人向法院陳報租約，此時法官將重新公告為「不點交」；如果投標人不察，就會陷入「點交陷阱」；因此大部份的法官，為提醒投標大眾，會在拍賣筆錄註明「本件拍定後點交，惟實際使用情形請投標人自行查明」，雖然是法官的好意提醒，但卻更加深投標人的疑慮，要如何查明呢？怎麼界定有否點交呢？凡此種種，非有相當經驗的專業判斷不可。 - 催促、追蹤拍賣日期
標購法拍房屋，是直接向法院購買，但拍賣的進度，其實是掌握在債權銀行手中，目前每件拍賣房屋，銀行債權均損失很大，甚至取不回原債權一半。銀行為增加債權回收，在未確定有購買對象，有時會延遲拍賣時間，或者中止拍賣，或者承受拍賣房屋，再轉由民間仲介公司出售。因此有意購買者，最好能與銀行保持良好互動關係，一方面引導銀行加速拍賣程序，一方面也要避免銀行從中哄抬價錢，造成惡性競標。本公司77年成立以來，一直與各家銀行維持良好關係，除積極幫銀行尋求買主外，銀行亦常主動傳真第一手拍賣資訊，或介紹客戶委託本公司提供全程標購服務。
(2)評估標價
- 投標文件繕寫及準備檢查投標單、委任狀、保證票有無齊全
本公司在投標前７天會通知客戶，有關本件投標時間、投標保證金額及投標證件；在投標前４８小時內，提供書面投標通知單及「投標評估報告」，並當面檢查保證票、所有投標文件，除投標價位保留外，協助客戶完成投標單之繕寫。如有需銀行代墊款（得標後７天內繳清）服務，將會同銀行完成徵信動作。 這些看似簡單的動作，如有一絲不慎，將全盤皆沒。就本公司經營19家法院拍賣業務，在投標室內，每天都有「判廢標」，亦稱「烏龍 標」老戲碼不斷重複上演。保證金不足、案號有誤、未達底價、未附委任狀，形形色色。怎麼有那麼多烏龍事發生呢？一言以蔽之，專業性不足，謹慎度不夠，加上忙中有錯，不得不飲恨投標室了。 - 調查左鄰右舍及區域投標者競標狀況
在自住型投標統計中，因地緣性來投標的左鄰右舍約佔一半以上，所以調查這些主要競標對手，是知已知彼一項重要工作。探知那一家鄰居會參加投標，那一戶勢在必得，那一戶又可能出價多少，就如同商場上情報戰一般，一點也疏忽不得。調查附近鄰居時，一方面要達到調查目的，另方面要保持低調，不可因而引起更高價競標，如能做反廣告，引導有意投標者冷卻競爭，則是技術上的高超。除左鄰右舍外，區域型投資客、代書也是不可遺漏對象，在投標截止３０前分鐘，是驗收調查結果的黃金時間；抓準有意投標者進場標數，那就是決戰投標室，百戰百勝了。 - 投標前提供「投標評估報告」
評估「標購房屋市場行情」，由仲介公司及當地鄰居提供之成交價格，配合銀行估價及法院拍賣之鑑價，準確提供拍賣標的之市場行情。評估「標購房屋拍賣行情」，本公司累積民國７５年起所有拍賣資料，包括正在拍賣進行中及成交案件，可由電腦自動搜尋出鄰近同條件（如同社區）的拍賣資料，分析成交價格及其相對條件（如點交難易），精準評估拍賣行情。再從債權人債權狀況（設定額、實借額、債權額）分析，債權人拍賣意願及承受可能性，在第幾次拍賣可能會進場承受，結束拍賣，甚至用何種價位進場競標；除查封債權人外，其餘順位債權人是否也會進場投標，都在評估範圍內。還要注意獨特的超額增值稅問題，如何加價，才能避稅；而加價比例影響投標成本多寡，也是報告中必註明一項。最後投標前一天，在完成左鄰右舍及區域投標者競標狀況後，即可準確預估可能競標人數以及建議投標價位；能夠標得到又標得巧，是「評估標價」真正精髓之所在。 - 投標全場陪同及標價最後建議
進入法院投標室，從寫標單、投入標櫃、現場聽標到得標領收據或落標領回保證票，莊嚴肅靜的法院與擁擠的投標室，「候門深似海，官字兩張口」，絕對讓生手慌了手腳，經常見到傻忽忽的投標人，到處穿梭請教，怎能不被眼尖的競標者看穿底細呢？尤其碰到「大目神」投標人，案號、標的，甚至包括標價全部透明化，真不知伊來法院幹嗎？，似乎要將牆壁上斗大的字「公開」、「公平」、「公正」口號，發揮得淋漓盡至。本公司專人投標全場陪同，除提供位置隱藏客戶外，並掌握投標室裡外，評估競標標數，做最後投標價建議；並在投標前，檢查緊急公告欄，確定拍賣內容無變更，拍賣程序正常，才將標單投入票櫃；在開標中，如有不利我方之開標狀況，隨時向法官提出異議，爭取我方有利結果。
(3)包辦交屋（點交／不點交）
- 律師書寫聲請點交狀法院遞交狀紙追蹤點交進度
法律是保護懂法律的人，法院更是採取「不告不理」原則，加上傳統官僚習慣，對於不知如何寫點交狀及追蹤、催促法院點交進度的一般人，從拍定時到取得房屋長達半年以上，甚至一年亦時有耳聞，當初標到房子的興奮、喜悅，經歷法院牛步化官僚作業，尤其有些得標人既要繳房貸，又要付房租，何日交屋又遙遙無期，不火冒三丈才怪。由於這幾年房地產的不景氣，造成拍賣大塞車，承辦拍賣的書記官工作量暴增，自然對拍定人有時不假顏色，又要站在公平角度，要照顧拍定人權益，也要考慮債權人、債務人權益，尤其居於經濟弱勢的債務人，是較受到法院同情的。本公司針對法院點交案件，為了催促法院加速點交流程，每件點交聲請狀均是由律師處理，同時配合法院作業，從自動搬遷命令、履勘進行、強制執行，與法院保持良好互動關係，儘量減輕書記官工作負荷，也加速我方點交進度。
- 催促管區警察到場
依規定，法院前來執行公務，如現住人不在場，請鎖匠開鎖時，需當地管區警察在場協助，或現住人可能頑抗時，亦將請警員在場；法院有時會先發文，請當地警察配合；不論有無發文，本公司均會催促警察到場，縱使每人需４５００元差旅費，但能預防事情之突發，及給債務人或多或少之心理壓力，差旅費是值得花的，有必要情況時，還得協調多增數名警力，以備不時之需。然而問題是在法院何時會到達，晚到３０分鐘是正常，遲到兩個小時以上也在所難免，如何催促、穩住管區警察，配合法院到達時間，實是點交過程中小小棘手問題。 - 安排鎖匠待命
如現住人不在場或現住人反鎖在內避不出面，履勘或強點是不能因此而停止，因此必需會請警察在場，請鎖匠開鎖，警察是公務人員，不管法院是否準時到達，還可克服等待；但鎖匠為民間人士，怎麼有閒工夫空等待，有必要時，要聯絡兩三家鎖匠隨時機動配合，最好能事先探查有無特殊門鎖（像義大利多段防盜鎖），有無必要安排「高桿」鎖匠，或備妥器具，準備破門而入，法官那麼難得排出時間來到現場，如不能完成任務，下回再來又要等一、二個月。如能引導現住人在場等待，不管誘之以利，或動之以情，以免屆時多費周折，才是上上之策。 - 與法官協商現住人交屋事項
法官是公正的，但一般而言，法院通常會較傾向債務人之利益，有時債務人提出過久之搬遷時間，或過多之搬遷費用；如拍定人在場不知力爭，甚或提醒法院對方要求之不合理，法官有時會做出不利拍定人之處置，而債務人有時花招百出，如現場之法官魄力不足或經驗欠缺，則點交即無法順利完成，或點交不完全，留下討厭尾巴。專業有經驗的處理，是配合法院外，也積極請求法官做出對我有利之處置，並隨時做球給法院，使法官有充足理由發揮公權力執行點交。 - 拍賣遺留物
在強制執行中，如債務人不在場，法院將清點財物，連同房屋點交造冊給拍定人保管；這些遺留物可在現場保管，亦可遷出他處保管，再由拍定人通知債務人前來領取，一段時日不來領取，即可聲請拍賣，再將拍賣價金提存法院，方結束整個點交過程。然而大部份遺留物均無人應買，拍賣不出，則需長期保管；有經驗投標人均會設法自行買去，明知買來當垃圾丟棄，也強過無限期保管。因此從清點點造冊到法院鑑價，如何引導法院從低鑑價，以減少應買之損失，也是一門學問。 - 辦理債務人退稅
聲請法院點交，從自動搬遷命令、現場履勘到強制執行，點交流程長達四個月以上，如碰上債務人非理性抗爭，對拍定人而言，雖順利取得房屋，也是煩不勝煩；若能透過本公司出面，一方面委由律師聲請點交，給予債務人公權力點交壓力，另方面本公司與債務人軟硬協商，並由專人協助對方辦理退稅，使債務人能心甘情願和諧交屋；甚至本公司點交房屋後，再以售屋方式交屋給拍定人，拍定人再對外宣稱是向本公司買賣房屋，除安心取得房屋外，亦維護本件房子的價值性。
(4)代墊尾款
- 辦理銀行代墊投標尾款手續
如得標，需在７天內繳清全部尾款，在投標前，就得規劃資金的安排，代標公司視客戶需求，協助向銀行申請預審代墊投標尾款，可貸成數加自備款，確認資金準備妥當，再進場投標，方能無後顧之憂。銀行代墊款期間代墊款屬無擔保之信用貸款，年息約６％左右，為期大約一個月，待權狀下來銀行設定第一順位抵押權後，即轉為一般房貸，降低利息支出，減輕資金壓力。 - 催促法院核發「不動產權利移轉證書」
繳清尾款，在１０天內，拍定人應會收到法院核發「不動產權利移轉證書」，因法院案件塞車或拍定人證件不齊全，拍定人常未能準時收到，此時便得催促承辦之書記官，配合補件，俾能早日取得證書，一方面節省代墊利息，另方面亦可早日進行申請點交房屋。 - 快速辦理產權過戶
取得「不動產權利移轉證書」後，火速辦理產權移轉過戶，如證書記載有誤，隨時洽詢書記官更改，早日取得權狀，並同步辦理銀行貸款，以歸還代墊款項，減少代墊利息支出。
辦理銀行貸款，不受限銀行；可配合客戶往來銀行，及視各家銀行提供之貸款條件（利率及成數），但要注意多數銀行會要求法院點交房屋才放款，那可是「緩不濟急」了。
本公司專業地政士代書都有與銀行簽署特約代書，辦理過戶、銀行設定等，都可加快辦理速度，降低代墊利息成本，減輕客戶利息負擔。
六、代標三不守則
(1)不得經手保管客戶投標保證金及投標尾款
在投標室經常會耳聞三種「投標詐術」：
- 1.投標保證金如未得標，當場即可領回；有些不肖業者，欺騙客人三天才可領回，自己卻以代理人身份領取，再至銀行交換提取，逃之夭夭。
- 2.代客人投標，卻未將保證金投入標單內，利用開標１、２個小時間，私至銀行盜用領取。
- 3.替客人繳投標尾款時，見財起詐心，利用繳交投標尾款，法院出納室繁瑣程序，偷天換日，以偽造法院收據，騙走客人投標票款；等到一個月，收到法院催繳尾款通知單，才發覺業者也已人去樓空，不知去向；畢生積蓄已被捲款脫逃而化為烏有，投標詐術， 莫此為甚本公司代理標購，保證業務同仁全程陪同，不得經手保管客戶投標保證金及投標尾款。
(2)不得巧立名目，賺取約定服務費以外費用
貪心的業者在客人標到房子時，一方面營造氣氛讓客人覺得很幸運標到如此「物美價廉」房子，一方面讓客人認為後續交屋相當棘手，此時業者就有很大運作空間可以賺取額外費用；譬如搓圓仔湯費用，高額法院公關費用，超高搬遷費用等都是不肖公司慣用手法。 本公司收取服務費，除事先特別說明之開銷，其它一切費用均已含在約定服務費內。
(3)不得賺取差價
大部份代標業者除「代理客人標購」外，本身亦有介入投資案件；如遇上需求性很強的客人，巧妙安排客人以些微價錢未得標，代標業者自行得標後，再高價轉售客人，賺取額外差價。
只有堅持「三不守則」的代標公司，才是永續經營的正派公司，也才能保障消費者至高無上的權益。 本公司成立數十年，始終遵守「三不守則」，是值得您委託的代標公司。
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