5折買屋的機會？！法拍屋真的可以用市價半價買到嗎？

一、5折買屋、半價買房不是夢 

您是否有留意到？近年，受國際情勢影響而房地產興建之主要原物料上漲，導致建商成本提高，進而影響台灣普遍房價飆升。以往高房價多發生於北部地區，近期房價飆升效應延燒至中南部地區，中部漲幅約四成二、台南漲幅約四成三、高雄漲幅約二成七。 
 

在房價如此高漲的時代，比市價相對便宜的法拍屋，不失為民眾的一種購屋好選擇 。但，法拍屋真的便宜嗎、是便宜多少？真的能以市價的半價購入、每一法拍案件都如此嗎？以及，買法拍屋好嗎？想必您心中有這些疑惑。 
 

二、法拍屋真的便宜嗎？關鍵在交屋難易度 

根據透明房訊/104法拍網林德泉老師的看法—「 能以幾折買到，要端看法拍案件交屋的難易度 」。當屋主被法院判定以房屋作為抵押品還清債務時，法院會安排估價師鑑價後訂出房屋的拍賣底價，而法拍屋每次降價會打八折，也就是第二次拍賣底價是第一次拍賣底價的八折，這正是法拍屋「超低市價」迷人之處。 
 

至於一般大眾最擔心的法拍疑問，多在於法拍屋具有的「使用權不清楚」風險，例如遇上法院公告「拍定後不點交」或「如民法第 425 條買賣不破租賃」的物件。然而， 這些屬於個案情況，投標人是可以透過事前詳加案件分析、現場調查解決的！ 尋求合法、可靠、可信賴、專業的業內代標團隊協助分析，亦可大幅減少風險、在法拍市場撿到便宜！

三、法拍屋以交屋難度來分，由簡易到困難，可分為以下六類 

第一類、空屋 

此類是交屋難易度中最簡易的類型，得標後甚至不需要向法院申請點交，即可自行開鎖交屋。但要注意是不是「真正的空屋」，因為空屋實際上又分為下列四種：

• 1. 人空屋空 ：這種才是真正的空屋，得標人可以很快使用房子。
• 2. 人空屋不空 ：通常為債務人已跑路，但屋內留有大型傢俱、家電，甚至神主牌位。這些東西都是前屋主的，因此得標人要注意不能隨意佔用。
• 3. 人不空屋空 ：屋內已沒有遺留物，但仍在繳水電費，這種情形通常代表債務人尚未搬遷，且得標人將來可能還會被索討搬遷費。
• 4. 人不空屋不空 ：這種情形根本不是空屋！是空屋騙子。

第二類、有點交 

包含空屋、屋主自住，或有房客但租約已被排除，以上「有點交」案件，在得標後都可聲請法院點交房屋，不用擔心交屋問題。

第三類、簡易不點交 

此類，即在查封前已佔用房屋的第三人，法院公告「拍定後不點交」，又分為以下五種：

• 1.借用中
• 2.無權佔有
• 3.租約超過五年沒有公證
• 4.89 年 5 月 5 號之後發生的「不定期租約」
• 5.租期將屆止

↳ 上述五種雖然在法院公告中是「不點交」，但不受民法第 425 條之保障，因此得標人可輕易解除佔有關係，很快就可完成交屋了。

第四類、高難度不點交 

這一類是惡意假租約，可能有海蟑螂在後面操盤，需有專業的能力才能解決。

又分為以下五種：

• 1.長租期低租金
• 2.租金一次付清
• 3.以債務（或押金）抵租
• 4.以債務（或押金）利息抵租
• 5.在 89 年 5 月 5 號之前發生的「不定期租約」

↳ 上述五種假租約，只要找到其中破綻，就能以「通謀虛偽」解除其租約。

第五類、產權不完整 

通常發生於父母走了留下遺產並由多位子女繼承的情形下，例如三位子女各繼承房屋 1/3 產權，而其中一位因債務糾紛，他的 1/3 持分被法院拍賣。持分產權被拍賣時，法院會公告「拍賣持分，拍定後不點交」，且共有人（例子中的另兩位子女）有優先承購權。

若是共有人以外之人得標這種案件，既不能點交房屋，也不能向銀行貸款，只能找共有人「協商買賣」，讓房屋或土地的產權合一。但當無法協商時，便只能走「向法院申請分割共有物，請求變價拍賣」一途。

第六類、只拍賣土地不拍賣其上的房屋，或只拍賣房屋未拍賣座落的土地 

這種也是法拍交屋中的最高難度類型，得標人有請求拆屋還地的可能，但也可能面臨土地被房子壓住一輩子的窘況。

四、困難在哪裡，財富就在那裡—交屋困難度與市價折數之間的關係 

綜觀以上六類法拍交屋難度

✤第一類「空屋」及第二類「有點交」 

是人見人愛的案件，法院會交屋給得標人，完全沒有交屋風險，更是自住型投標的最愛；但也因此，投標人相對多，要得標不容易。這兩種型態，大約有一半的案件標價為市價九折以上，若碰上勢在必得的買主，反而可能高於市價搶標。通常這兩種型態最低只能 八五折標得 ，要想五折得標，那是不可能的事。

✤第三類「簡易不點交」 

這類型的案件，一般普羅大眾是不敢進場的；投資客通常可以 市價七折 標到，得標後透過訴訟也能很快能交屋。

✤第四類「高難度不點交」及第五類「產權不完整」 

這兩種型態，交屋問題處理起來曠日廢時，大約需要付出一年半的時間成本；但勝在通常能以 市價五折 標到，可賺到不錯的利潤。

✤第六類「只拍賣土地或只拍賣房屋」 

重點在於—要調查房屋與土地間的法律關係，例如—房屋對土地有無法定地上權。投標人要專研這方面案件需累積相當經驗，因此風險高，利潤相對也高。

若具一定功力和經驗可順利解決交屋問題，這類案件有機會能以 市價兩折 標到。

最後，回到本篇文章最初問題—法拍幾折可買到呢？

答案是：難度在哪裡，財富就在那裡！

從兩折到市價買到都有可能，端看是哪一種類型的交屋難度。想賺法拍財富，必先練法拍神功，法拍專業練到哪裡，就可賺到那裡。 透明房訊／104法拍網 秉持著「讓購屋者買到便宜又滿意的房屋，讓投資者獲利豐厚創造最大的財富」的服務精神，誠摯邀請您一起來學習！

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